Spørgsmål og svar

Hvad er størstebeløbet?

Størstebeløbet er defineret, som det beløb, der skal betales udover auktionsbuddet.

Er størstebeløbet i salgsopstillingen oplyst til 80.000 kroner, og byder man 5.000 kroner på tvangsauktionen, vil den totale hammerslags pris for ejendommen være 85.000 kroner.

Størstebeløbet består af de krav, som har en fortrinsberettiget stilling i forbindelse med tvangsauktionen. Dette indebærer, at de krav der indgår i størstebeløbet har fortrin og skal betales forud før pant- og udlægshaverne betales.

I størstebeløbet indgår blandt andet auktionsrekvirentens salær- og udlægsomkostninger, skyldige ejendomsskatter, skyldig brandforsikring med videre.

Illustrativt skal man forestille sig, at størstebeløbet bruges således til at betale, rekvirent advokaten, kommunen, brandforsikringsselskabet m.v., mens selve auktionsbuddet går derimod til at betale ejendommens pant- og udlægshavere.

Kan en auktionskøber risikere, at overtage udbetalte ejendomsskatter, brandforsikringsrestancer m.v.?

Nej, udbetalte ejendomsskatter, brandforsikringsrestancer, krav i henhold til lejeloven m.v. er indeholdt i størstebeløbet, og en auktionskøber betaler således for evt. restancer i forbindelse med tvangsauktionen.

Brug itvang.dk’s bud-beregner for at beregne hvor højt du kan byde, og stadig være inde for dit økonomiske rådighedsbeløb.

Er der mulighed for at besigtige en ejendom inden tvangsauktionen?

Ja. Man skal henvende sig til den advokat, som repræsenterer den kreditor, der har begæret auktionen (også kaldet rekvirenten). Advokatens navn fremgår af salgsopstillingen og i punktet 'rekvirent' i annoncen på www.itvang.dk.

Der afholdes som udgangspunkt kun én samlet besigtigelse for alle interesserede.

Hvad skal man have med, hvis man på en auktion vil byde på andres vegne?

Ved bud på vegne af andre personer skal man medbringe en skriftlig fuldmagt. Ved bud på vegne af et selskab, skal man medbringe fuldmagt fra den tegningsberettigede og en højst en måned gammel udskrift fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

Hvad skal man have med som sikkerhed for at få lov til at byde på en auktion?

Minimum 15.000 kr. i rede penge, en banknoteret check eller en skriftlig indeståelse fra en advokat. Det anbefales, at kontakte rekvirentens advokat for at få et mere præcist svar, om det faktiske kapitalbehov til den auktion, man ønsker at byde på.

Skal man stille fuld sikkerhed straks, hvis man bliver højestbydende på en auktion?

Nej, man bliver afkrævet minimum 15.000 kr. i kontanter under auktionsmødet og får sædvanligvis en frist på en uge til at stille den fulde sikkerhed over for fogedretten, typisk ved en bankgaranti. Bemærk at fogedretterne ikke tager dankort eller andre betalingskort.

Det anbefales, at kontakte rekvirentens advokat for at få et mere præcist svar, om det faktiske kapitalbehov til den auktion man ønsker at byde på.

Hvordan beregnes den store sikkerhedsstillelse?

I salgsopstillingen er angivet et beløb typisk udregnet på grundlag af ejendomsværdien. Størrelsen af den samlede, konkrete sikkerhedsstillelse afhænger dog af budsummens størrelse og kan derfor først beregnes nøjagtigt på auktionen. Beregningen af den konkrete sikkerhedsstillelse beregnes ved at se hvor i prioritetsrækkefølgen, at ens bud ligger, også ellers adder restancer (oplyst i kolonne 3 i salgsopstillingen), den kontante del af størstebeløbet (oplyst under punkt B i salgsopstillingen) og ¼ af hæftelserne der kræves indfriet (oplyst i kolonne 4).

Du vil sædvanligvis have mulighed for at få en frist på 7 dage til at stille denne i forbindelse med 1. auktionen. Hvis fristen ikke overholdes, kan der blive tale om at genoptage auktionen og lade ejendommen gå til den næsthøjest bydende. I en sådan situation vil man kunne afkræve dig beløbsforskellen mellem de to bud.

Kan man som auktionskøber undgå at stille den fulde sikkerhed ved at aflevere de samtykkeerklæringer (betalingskvitteringer), som man har fået inden fristen?

Nej – med mindre man er i stand til at aflevere samtlige samtykkeerklæringer inden fristudløb. Der skal således indhentes samtykkeerklæring fra alle, der skal have betaling i forbindelse med auktionen.

Hvornår kan en stillet sikkerhed frigives?

Først når fogedretten har modtaget de originale samtykkeerklæringer fra alle berettigede på auktionen, dvs. pant- og udlægshavere, kommunen og oftest også ejendommens brandforsikringsselskab frigiver fogedretten den stillede sikkerhed.

Det er vigtigt at bemærke, at sikkerhedsstillelsen ikke kan anvendes til betaling af de berettigede efter auktionsvilkårene, men at sikkerhedsstillelsen alene henstår på en konto til sikkerhed for betaling. Derfor vil en auktionskøber have behov for andre likvide midler til betaling af de poster, der skal indfries eller betales i forbindelse med auktionen. Mange auktionskøbere er ikke bekendt med dette, og det er således meget vigtigt, at auktionskøbere har likviditet til både at stille sikkerheden, og samtidigt likviditet til at betale størstebeløbet.

Hvornår skal ejeren af en ejendom solgt på tvangsauktion flytte ud?

Når der er givet endeligt hammerslag til en køber, skal den tidligere ejer flytte. Hvis ejeren ikke flytter frivilligt efter skriftligt påkrav herom, vil køberen kunne anmode fogedretten om bistand til at udsætte den tidligere ejer.

Skal lejere flytte ud?

Lejere er beskyttet af lejeloven, og fortsætter som udgangspunkt på samme vilkår som hidtil. De skal således ikke fraflytte ejendommen.

Sletning af de tinglyste hæftelser der ikke opnåede dækning på auktionen

Fogedretten sletter ikke selv eventuelle udækkede hæftelser i forbindelse med tvangsauktionen. Dette er noget som auktionskøber/auktionskøbers advokat skal forestå.

Hvordan får man som auktionskøber skøde på ejendommen?

Man sender et brev til fogedretten med anmodning om udstedelse af auktionsskøde bilagt de originale samtykkeerklæringer, en udskrift af auktionsbogen samt evt. et transportskøde, hvis man efter auktionen har videresolgt ejendommen. Selve udstedelsen af auktionsskødet er gratis. Der skal dog betales sædvanlig tinglysningsafgift, såfremt skødet tinglyses. Auktionskøber skal selv sørge for tinglysning af auktionsskødet på www.tinglysning.dk.

Hvis du har købt en ejendom på tvangsauktion og har planer om straks at videresælge denne, så kan det evt. betale sig at undlade, at tage auktionsskøde på ejendommen. I det tilfælde kan der nemlig udarbejdes et transport skøde, hvori retten til at få auktionsskøde på ejendommen, videreoverdrages til den nye køber. Herved kan dele af tinglysningsafgiften spares.

Kan jeg overtage eksisterende lån?

En tvangsauktionskøber kan ikke forvente at kunne gældsovertage de lån, som bliver inddækket på tvangsauktionen. Godkendes en auktionskøber ikke til gældsovertagelse vil en auktionskøber skulle indfri de lån, som bliver dækket af budsummen.

De lån, som bliver dækket ind af budsummen, er ofte er udstedt på bagvedliggende obligationer, hvilket medfører, at en tvangsauktionskøber skal være meget opmærksom på indfrielseskursen på de bagvedliggende obligationer. Ved indfrielse af et obligationslån skal lånet nemlig opgøres via obligationsretsgælden.

Er kursen under kurs 100 på det inddækkede lån, så vil tvangsauktionskøberen opnå en kursfordel, der medfører, at obligationsgælden er mindre end den kontante retsgæld.

Modsat hvis kursen er over kurs 100 på det inddækkede lån, så vil tvangsauktionskøberen have et kurstab, der medfører, at obligationsgælden er større end den kontante retsgæld.

At det er vigtigt, at en auktionskøber undersøger om kursen på obligationsgælden er under eller over kurs 100 på det inddækkede lån, kan illustreres ved følgende eksempel, hvor et realkreditpantebrev bliver fuldt inddækket:

Hæftelse: Realkreditpantebrev, 4 %
Samlet fordring (kolonne 1): 1.050.000 kr.
Samlet retsgæld (kolonne 2): 1.000.000 kr.
Restancer (kolonne 3): 50.000 kr.

Under kurs 100 (eks. kurs 95):
Retsgælden x kurs 94 = 1.000.000 x 0,94 = 940.000 kr.
Restancer: 50.000 kr.
I alt at betale ved indfrielse af det inddækkede lån: 990.000 kr.

Over kurs 100 (eks. kurs 104):
Retsgælden x kurs 104 = 1.000.000 x 1,04 = 1.040.000 kr.
Restancer: 50.000 kr.
I alt at betale ved indfrielse af det inddækkede lån: 1.090.000 kr.

Denne måde at indfri obligationsgæld er i øvrigt den præcis samme måde, som hvis man som privatperson ønskede at indfri sit eksisterende obligationslån, så der er som sådant ikke noget særligt eller odiøst i selve udregningen, men ovenstående udregning viser, at det er meget vigtigt at auktionskøber undersøger om inddækkede lån kan gældsovertages, eller om de kræves indfriet.

Indfrielseskursen på obligationsgælden fremgår oftest i den auktionsopgørelse, som panthaverne udarbejder i forbindelse med tvangsauktionen, og som ligger som på bilag i salgsopstillingen. Som en service udregner flere panthavere tillige den konkrete obligationsgæld, der er ved indfrielse, ligesom en auktionskøbers bank vil kunne være behjælpelig med at udregne indfrielsesbeløbet før tvangsauktionen.

Auktionskøber skal i øvrigt særligt være opmærksom på, at såfremt pantekreditor kun får delvis dækning, har pantekreditor valgfrihed for så vidt angår fordelingen mellem restancer og restgæld, og dette kan selvsagt have stor betydning, såfremt kursen på lånet er over kurs 100.

Ovenstående er alene gældende såfremt et inddækket lån indfries. Gældsovertager auktionskøber det inddækkede lån, vil dette ske til kontantretsgælden.