Tvangsauktioner: Velhavere slipper med skrækken

En tvangsauktion kan lægge privatøkonomien i ruiner, men faktisk når mange at redde skindet, før det er for sent.

En ny analyse fra tvangsauktionssitet itvang.dk* viser, at de pressede boligejere på landsplan i syv procent af tilfældene har afværget tvangsauktionen blot et par uger før hammeren falder, og det er navnligt i landets dyreste boligområder, man har haft held med at undgå den kedelige handelsform.

Således blev samlet set 14 procent af de bebudede tvangsauktioner i Lyngby Retskreds, Hillerød Retskreds og Helsingør Retskreds aflyst, efter skyldnerne fandt en ordning med kreditorerne.

Mest iøjnefaldende er tallene for Lyngby Retskreds, der blandt andet dækker en række klassiske velhaverbyer, hvor 26 procent af auktionerne blev afblæst, mens man i den anden ende af landet i Esbjerg Retskreds kun fik afværget en enkelt ud af 73 tvangsauktioner.

Og der er gode grunde til forskellene landsdelene imellem, fortæller Frederik Rovsing, som er direktør for itvang.dk.

Friværdi i ejendommen
-  I velhaver-områderne har ejeren ofte en friværdi i ejendommen, som ejeren får belånt og derved får betalt restancen og afværget tvangsauktionen. Uden for disse områder er friværdierne typisk ikke tilsvarende høje, og det gør det betydeligt sværere at låne til at afværge tvangsauktionen, siger han.

Frederik Rovsing mener desuden, at sagens alvor først rigtigt går op for en del skyldnere, når der bliver fastsat en dato for tvangsauktionen, og den bliver bekendtgjort i Statstidende og på internettet.

- Her er tvangsauktionen nært forestående, og ejeren indser, at restancen skal betales før tvangsauktionen bliver aflyst, siger han.

Bedre økonomi
Kim Valentin, som er økonomisk rådgiver og adm. direktør for Finanshuset i Fredensborg, mener, at den større efterspørgsel på boliger nord for København kan være redningen for mange skyldnere.

- I udkantsområderne kan det være sværere for en panthaver at få sine penge ved et normalt salg, mens der er er større basis for at afblæse en tvangsauktion i et område, hvor der er efterspørgsel på ejendomme som f.eks. i Rudersdal Kommune. Og så er økonomien måske lidt bedre hos folk, der bor i Nordsjælland, siger Kim Valentin.

Den velstillede gruppe af borgere i Nordsjælland har desuden nogle fordele, som mangler i andre områder af landet, mener  Henrik Høpner, der er advokat i Advodan Lyngby, som hvert år håndterer  op til 50 tvangsauktioner i Lyngby Retskreds.

Der er løsninger
- Skyldnerne i Nordsjælland har alt andet lige en højere uddannelse end landsgennemsnittet, og de er måske mere vant til at forsøge at finde løsninger fremfor blot at lade stå til.

Og der er muligheder for at finde løsninger, såfremt man reagerer i tide, siger Henrik Høpner, der opfordrer folk til hurtigt at få styr på økonomien, når de løber ind i markante ændringer i tilværelsen som skilsmisse eller fyring.

Før det bekendtgøres i Statstidende, at en ejendom er begæret på tvangsauktion, har der altid kørt en længere juridisk proces på typisk 4-6 måneder. I den periode har boligejeren modtaget diverse rykkerskrivelser og været indkaldt til møder i fogedretten, og mange potentielle auktioner når derfor også at blive afværget i perioden op til annonceringen.

Aflyste tvangsauktioner i retskredsene - top og bund

Top 

Lyngby 25,5 pct.

Hillerød 15,3 pct.

Århus 14,6 pct.

København 13,6 pct.

Aalborg 10,8 pct.

Bund

Odense 3,9 pct.

Horsens 3,7 pct.

Holstebro 2,7 pct.

Randers 2,3 pct.

Esbjerg 1,4 pct.

Typisk sagsforløb ved en tvangsauktion

Uge 0: Ejeren af huset betaler ikke sin termin eller ejendomsskat til tiden.

Uge 4: Panthaveren eller SKAT sender en rykker til ejeren.

Uge 6: Panthaveren eller SKAT sender sagen til inkasso hos en advokat

Uge 6: Advokaten sender inkassobrev til ejeren

Uge 8: Advokaten sender udlægsbegæring til den fogedret, hvor ejendommen ligger.

Uge 11: Ejeren og advokaten mødes i fogedretten, hvor  udlægsforretningen gennemføres.

Uge 11: Advokaten udfærdiger på baggrund af udlægsforretningen en begæring om, at ejendommen bortauktioneres på tvangsauktion.

Uge 14: Fogedretten indkalder ejeren og advokaten til et vejledningsmøde, hvor fogedretten vejleder ejeren om, hvad der er ved at ske. På samme møde berammes selve datoen for tvangsauktionens afholdelse.

Uge 15-19: Advokaten udarbejder salgsopstillingen til brug for tvangsauktionen.

Uge 20: Advokaten bekendtgører tvangsauktionen i Statstidende og annoncerer auktionen i avisen og salgsopstillingen på internettet hos bl.a. wwwitvang.dk

Uge 23: Tvangsauktionen afholdes

Uge 27: Ny (2.) auktion afholdes, såfremt dette er blevet begæret på 1. auktionen, og tvangsauktionssagen er endeligt afsluttet.

Ugeopdelingen er alene omtrentlig, og det tager typisk 6-9 måneder fra ejerens manglende betaling til tvangsauktionen gennemføres.

Hvis ejeren på noget tidspunkt - før tvangsauktionen bekendtgøres på internettet (uge 15) - betaler sin gæld, så bliver det ikke offentliggjort, at ejendommen er på vej på tvangsauktion.

Betaler ejeren sin gæld efter tvangsauktionen er blevet bekendtgjort på internettet (uge 15), men inden selve auktionens afholdelse (uge 18/uge 22), vil det fremgå på annoncen, at auktionen er aflyst.

Kilde: www.itvang.dk

*Tallene er baseret på afholdte tvangsauktioner sammelignet med aflyste tvangsauktioner inden for de seneste fem måneder. I perioden er der blevet afholdt 3080 auktioner.